Yargıtay, kira sözleşmelerinde yaşanan anlaşmazlıklara ışık tutan emsal bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, kiracı veya ev sahibi için çekilmezlik hali oluşturan durumlarda, kira sözleşmesinin süresi dolmadan da feshedilebileceğine hükmetti. Bu karar, özellikle beklenmedik ve zorlayıcı koşullarla karşılaşan taraflar için önemli bir hukuki güvence sağlıyor.
Çekilmezlik Hali ve Kira Sözleşmesi Feshi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararı, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesini temel alıyor. Bu maddeye göre, kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşme süresi beklenmeden feshedilebiliyor. Bu durum, kiracı veya ev sahibinin hayatını olumsuz etkileyen olağanüstü koşullar ortaya çıktığında geçerli oluyor.
Anamur'daki Kira Anlaşmazlığı ve Yargıtay'ın Yaklaşımı
Yüksek Mahkeme'nin bu kararı, Anamur'da yaşanan bir kira anlaşmazlığı üzerinden şekillendi. 2022 yılında imzalanan bir kira sözleşmesi, ev sahibi tarafından bir yıl sonra feshedilmek istendi. Ev sahibi, kiracıya evi tahliye etmesi için 3 aylık bir süre tanıdı. Ancak kiracı evi boşaltmadı. Ev sahibi, kira sözleşmesi sona ermeden dava açtı. Yerel mahkeme, ihtiyaç sebebiyle fesih olarak değerlendirilmesi gereken bu davayı, sözleşme süresi dolmadan açıldığı gerekçesiyle reddetti.
Ancak Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi üzerine dosya Yargıtay'ın önüne geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yaptığı incelemede, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmelerinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali oluştuğunda, o tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasının beklenemeyeceği yönünde bir değerlendirme yaptı. Bu durum, özellikle kiracı veya ev sahibinin sağlığı, güvenliği gibi temel haklarını etkileyen ciddi sorunları kapsayabiliyor.
Olağanüstü Fesih Hakkının Kapsamı
Yargıtay kararında, "Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir" ifadesi yer aldı. Bu hak, konut ve çatılı iş yeri kiraları dahil olmak üzere, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilecek genel bir kural olarak belirtildi. Bu, kiracıların veya ev sahiplerinin beklenmedik zorluklar karşısında daha esnek hareket etmelerini sağlıyor.
Karar, 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesindeki "Olağanüstü fesih" hakkını vurguluyor. Bu maddeye göre, taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler varsa, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hakim, bu tür fesihlerin parasal sonuçlarını da duruma göre değerlendirebiliyor. Bu durum, özellikle ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlık durumlarında adaletin sağlanmasına yönelik önemli bir adım olarak görülüyor.
Kararın Önemi ve Etkileri
Yargıtay'ın bu kararı, kira hukukunda önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Beklenmedik ve hayatı olumsuz etkileyen durumlar karşısında, tarafların sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmekte zorlanması durumunda, daha hızlı ve adil çözümler üretilmesine olanak tanıyor. Bu durum, özellikle gayrimenkul piyasasındaki belirsizlikler ve ekonomik dalgalanmalar göz önüne alındığında, kiracılar ve ev sahipleri için ek bir güvence anlamına geliyor. Bu tür hukuki gelişmeler, kira sözleşmeleri hakkında daha bilinçli adımlar atılmasına da katkı sağlayacaktır.