Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve daha etkin hale getirmek amacıyla önemli bir yönetmelik değişikliği yapıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, riskli yapıların yıkım kararlarından sonraki işlemleri ve paydaşların haklarını kökten değiştiriyor. Bu değişiklikler, vatandaşların mülkiyet haklarını korurken, aynı zamanda dönüşümün önündeki bürokratik engelleri de kaldırmayı hedefliyor.
Riskli Yapı Şerhi Kaldırılıyor, Süreçler Hızlanıyor
Yeni yönetmelikle birlikte, riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılmasının ardından, bu taşınmazların tapu kayıtlarındaki riskli yapı şerhi kaldırılacak. Bu işlem, ilgili belgelerin sunulmasıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare tarafından tapu müdürlüklerine bildirilecek. Şerhin kaldırılmasının ardından, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilecek. Bu sayede, parsel üzerindeki tüm işlemlerin kanun çerçevesinde yürütülmesi sağlanacak ve belirsizlikler ortadan kalkacak.
Salt Çoğunluk Kararları Dönüşümü Tetikleyecek
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde alınacak kararlar artık paydaşların salt çoğunluğu ile verilebilecek. Bu, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın, parsellerin birleştirilmesi, imar uygulamaları, yeniden bina yapılması ve payların satışı gibi konularda daha hızlı hareket edilmesini sağlayacak. Daha önce alınan kararların tüm paydaşların onayına bağlı olması, dönüşüm süreçlerini yavaşlatabiliyordu. Yeni düzenleme ile bu engel ortadan kalkıyor.
Maliklerden Birinin İsteğiyle Toplantı Çağrısı
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar hakkında karar almak için maliklerden herhangi birinin talebiyle tüm malikler toplantıya çağrılabilecek. Toplantının yeri ve zamanı, muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla duyurulacak. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilan son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile gerçekleştirilecek ve alınan kararlar yine en az salt çoğunlukla tutanağa bağlanacak.
Karara Katılmayanların Hakları Korunuyor
Salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan malikler, belirlenen süre içinde teklifi inceleyebilecek veya kabul etmeyebilecek. Bu durumda, anlaşan maliklerce imzalanan karar tutanağı veya vekaletnameler gibi belgeler incelenebilecek. Karara katılmayanlara yapılan bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde, arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılacak. Satış gerçekleşmezse, paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınacak. Bu durum, dönüşümün ilerlemesini sağlamanın yanı sıra, mülk sahiplerinin haklarını da güvence altına alıyor.
Yıkım Sonrası Arsa Satışında Öncelik Kamu Kurumlarında
Üzerindeki riskli bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazların satışında ilk teklif Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdare'ye veya TOKİ'ye yapılacak. Bu kurumlar tarafından uygun görülmesi halinde, arsa payları satın alınanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu adım, kamu gücünün dönüşüm projelerinde daha aktif rol almasını sağlayacak.
Parsel Birleştirmede Yeni Kurallar ve Boş Parseller
Tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş birden fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) ve diğer imar işlemleri için paydaşların salt çoğunluğu yeterli olacak. Ancak, riskli yapıların bulunduğu parsellerle bitişik veya arasında bulunan yapılaşmamış boş parsellerin tevhit edilmesi için boş parsellerdeki tüm maliklerin oybirliği gerekecek. Bu kural, boş parsellerin sahiplerinin haklarını daha güçlü bir şekilde koruyor. Tevhitten sonra yapılacak uygulamalar ise oluşan parseldeki paydaşların salt çoğunluğu ile karara bağlanacak.
Zemin Uygun Değilse Yapı Başka Parsele Taşınabilecek
Uygulama alanında zemin koşulları, afet riski veya mevzuat gereği yapılaşma imkanı bulunmuyorsa, yeni yapı uygulama alanı dışındaki başka bir parselde inşa edilebilecek. Bu durumda, maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati şartı aranacak. Bu, yapılaşma hakkının etkin bir şekilde kullanılmasına olanak tanıyacak.
Teminatlar Yüzde 6 Oranına Göre Yeniden Düzenlenebilecek
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebiyle yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek. Bu düzenleme, müteahhitlerin finansal yükünü hafifletmeyi amaçlıyor.